Mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP) to nieodłączny element działalności deweloperskiej w Polsce. Choć jego stosowanie jest obowiązkowe przy sprzedaży mieszkań na etapie realizacji inwestycji, to warto przyjrzeć się, jakie konsekwencje finansowe i organizacyjne niesie dla samego dewelopera.
✅ Zalety mieszkaniowych rachunków powierniczych dla dewelopera
- Możliwość pozyskania środków od klientów przed zakończeniem budowy
To największa korzyść – rachunek powierniczy umożliwia przyjmowanie środków od nabywców mieszkań w trakcie trwania inwestycji. Dzięki temu deweloper:
- może częściowo finansować inwestycję wpłatami klientów,
- ogranicza konieczność korzystania z kredytu obrotowego lub własnych środków,
- poprawia płynność finansową projektu.
- Większe zaufanie klientów
Bank pełni rolę „strażnika” – wypłaca środki tylko po potwierdzeniu realizacji danego etapu budowy. To zwiększa poczucie bezpieczeństwa nabywcy i może wpłynąć pozytywnie na sprzedaż.
- Formalne uporządkowanie procesu budowlanego
System wypłat etapowych wymusza dokładne rozpisanie harmonogramu i etapów prac. Dla wielu firm to impuls do lepszego planowania inwestycji i dokumentowania postępów budowy.
❌ Wady rachunku powierniczego z perspektywy dewelopera
- Obowiązek opłacania składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG)
Od lipca 2022 r. każda wpłata klienta na rachunek powierniczy wiąże się z obowiązkiem zapłaty składki na DFG. Wysokość składki to:
- do 1% wpłaty – przy rachunku otwartym,
- do 0,1% – przy rachunku zamkniętym.
To koszt, który musi ponieść deweloper – nie można go przerzucić na klienta (zgodnie z przepisami).
- Koszty i formalności związane z obsługą banku
Aby bank wypłacił środki z rachunku powierniczego:
- konieczna jest kontrola postępów budowy przez bank (lub firmę współpracującą),
- bank nalicza opłaty za obsługę MRP oraz każdą kontrolę etapu inwestycji.
To generuje dodatkowe koszty i wydłuża czas pozyskiwania środków – szczególnie w przypadku dużych inwestycji z wieloma etapami.
- Ograniczenia w dysponowaniu środkami
Pieniądze wpłacone przez klienta nie trafiają bezpośrednio na konto dewelopera – są zamrożone do czasu realizacji odpowiedniego etapu budowy i jego akceptacji przez bank. W przypadku opóźnień lub problemów formalnych, może to utrudnić płynne finansowanie inwestycji.
✅ Czy rachunek powierniczy się opłaca?
Choć rachunki powiernicze wiążą się z dodatkowymi kosztami, to umożliwiają:
- sprzedaż lokali na etapie budowy,
- dostęp do środków klientów (szczególnie przy rachunkach otwartych),
- budowanie wiarygodności na rynku.
Warto uwzględnić ich wpływ już na etapie kalkulacji inwestycji – zarówno pod kątem harmonogramu finansowania, jak i marży.
🧾 Jak możemy pomóc jako biuro rachunkowe?
Jeśli realizujesz inwestycję deweloperską:
- pomożemy Ci zaplanować przepływy finansowe z uwzględnieniem MRP i DFG,
- rozliczymy wpłaty i składki zgodnie z przepisami,
- zadbamy o zgodność dokumentów przekazywanych do banku.
Chcesz dowiedzieć się więcej o rozliczaniu inwestycji deweloperskich? Skontaktuj się z nami – specjalizujemy się w obsłudze firm deweloperskich.
